Новые правила разрешительных процедур в строительстве Казахстана: что изменилось для заказчика

В 2026 году в Казахстане обновился порядок организации застройки и прохождения разрешительных процедур в строительстве.

Новые Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства утверждены приказом Министра промышленности и строительства РК от 29 мая 2026 года №265. Документ устанавливает порядок получения исходных материалов, проектирования, согласования эскизов, прохождения экспертизы, начала строительно-монтажных работ, приемки и ввода объектов в эксплуатацию, а также отдельные процедуры для реконструкции.

Для заказчика это важно прежде всего потому, что теперь весь путь от земельного участка до готового объекта необходимо рассматривать как единую последовательность процедур, где ошибка на начальном этапе может повлиять на сроки и стоимость проекта.

Разберем этот путь поэтапно.

Что изменилось в целом

Новые Правила выстраивают реализацию строительного проекта в последовательность:

земельный участок → исходные материалы → эскиз → проектирование и экспертиза → уведомление о начале СМР → строительство → приемка и ввод в эксплуатацию.

При этом процедуры все больше переводятся в электронную среду. Заявления на получение исходных материалов и согласование эскизного проекта подаются через портал или автоматизированную цифровую систему государственного градостроительного кадастра.

Для заказчика это означает главное: разрешительный процесс нужно планировать еще до начала полноценного проектирования.

1. Первый этап — исходные материалы

После получения права на земельный участок заказчик должен обеспечить получение исходных материалов, необходимых для разработки проекта.

Для нового строительства в состав исходных материалов входят:

• архитектурно-планировочное задание — АПЗ;
• технические условия на подключение к инженерным и коммунальным сетям;
• поперечные профили дорог и улиц;
• вертикальные планировочные отметки;
• выкопировка из проекта детальной планировки;
• схемы трасс наружных инженерных сетей.

Это один из наиболее важных этапов.

Если исходные данные неполные или не соответствуют будущему проекту, проблема может проявиться уже при проектировании или экспертизе.

Что важно заказчику

До передачи задания проектировщику стоит проверить:

• право на земельный участок;
• разрешенное использование территории;
• градостроительные ограничения;
• возможность подключения к инженерным сетям;
• доступные мощности;
• технические условия;
• соответствие планируемого объекта градостроительной документации.

Особенно важно заранее понимать, какие мощности реально доступны на площадке.

Новые Правила предусматривают, что поставщик инженерных и коммунальных услуг может отказать в выдаче технических условий при отсутствии свободной технической мощности либо необходимых сетей. Такой отказ должен быть мотивирован с обоснованием соответствующих обстоятельств.

2. Цифровая подача документов

Заявление на получение исходных материалов подается через портал «электронного правительства» или автоматизированную цифровую систему государственного градостроительного кадастра.

После регистрации заявления система отображает его статус в личном кабинете.

При этом уполномоченный орган проверяет полноту документов в течение 2 рабочих дней. Если пакет неполный, заявителю направляется мотивированный отказ в дальнейшем рассмотрении.

Это означает, что заказчику уже на первом этапе необходимо внимательно относиться к составу документов.

Практический совет

Не стоит подавать документы по принципу:

«Отправим сейчас, если чего-то не хватает — потом донесем».

Неполный пакет может привести к отказу и повторной подаче.

Гораздо эффективнее использовать внутренний чек-лист до подачи заявления.

3. Технические условия и инженерные сети

После проверки соответствия планируемого строительства градостроительной документации необходимые материалы направляются поставщикам инженерного и коммунального обеспечения для получения технических условий.

Для объектов, не относящихся к технически сложным, срок подготовки ТУ составляет до 5 рабочих дней, а для технически сложных объектов — до 10 рабочих дней.

При этом новые Правила отдельно устанавливают важный принцип:

технические условия на подключение к проектируемым инженерным сетям не выдаются.

Для заказчика это означает необходимость правильно определить схему обеспечения объекта инженерной инфраструктурой еще на раннем этапе.

Для промышленного объекта вопрос особенно критичен.

Электрическая мощность, газ, вода, канализация, тепло, связь и другие ресурсы могут напрямую влиять на технологическую концепцию будущего предприятия.

4. Согласование эскиза

Следующий этап — разработка и согласование эскиза или эскизного проекта.

Эскиз должен разрабатываться на основании исходных материалов и соответствовать установленным требованиям к размещению объекта, его основным параметрам и архитектурно-художественному решению.

Государственная услуга по согласованию эскиза осуществляется в электронной форме через портал или АЦС ГГК.

Срок оказания услуги — 10 рабочих дней, плата за ее оказание не взимается.

Почему этот этап важен

Эскиз — это не просто красивая картинка здания.

Он фиксирует принципиальные характеристики будущего объекта:

• размещение на участке;
• объем;
• архитектурное решение;
• основные параметры;
• связь с окружающей застройкой;
• цветовое решение.

Поэтому изменение концепции после согласования эскиза может повлечь необходимость корректировки последующих проектных решений.

5. Полноценное проектирование

После исходных материалов и согласования эскиза начинается разработка проектно-сметной документации.

Проектирование должно выполняться лицами, имеющими соответствующие лицензии, на основании задания заказчика и с учетом требований государственных нормативных документов.

Для заказчика здесь особенно важно правильно сформировать задание на проектирование.

В нем должны быть понятны:

• назначение объекта;
• производственная или функциональная мощность;
• основные технологические процессы;
• требования к инженерным системам;
• предполагаемые материалы и оборудование;
• требования к энергоэффективности;
• этапность строительства;
• сроки реализации;
• бюджетные ограничения;
• перспективы расширения объекта.

Чем точнее сформулировано задание, тем меньше вероятность серьезных изменений на последующих этапах.

6. Экспертиза проекта

Для проектов, которые подлежат обязательной экспертизе, после разработки ПСД проводится комплексная вневедомственная экспертиза.

Новые Правила прямо связывают этап проектирования с прохождением экспертизы.

Для заказчика это означает, что экспертиза должна закладываться в общий календарный план проекта, а не рассматриваться как формальная процедура перед строительством.

Особенно это важно для промышленных объектов.

Большой проект может включать:

• технологические решения;
• архитектуру;
• конструкции;
• электроснабжение;
• отопление и вентиляцию;
• водоснабжение и канализацию;
• автоматизацию;
• связь;
• пожарную безопасность;
• генеральный план;
• сметную документацию.

Любое несоответствие между разделами способно привести к замечаниям и корректировкам.

7. Что происходит перед началом строительства

После получения необходимых документов и положительного результата экспертизы для соответствующих объектов следующим этапом становится уведомление государственных органов государственного архитектурно-строительного контроля и надзора о начале строительно-монтажных работ.

После этого начинаются непосредственно СМР.

Таким образом, заказчику нельзя рассматривать положительную экспертизу как автоматическое разрешение «сразу начинать стройку».

Необходимо пройти предусмотренную Правилами процедуру начала строительных работ.

8. Само строительство

На стадии строительства проект превращается из комплекта документации в реальный объект.

Но ответственность заказчика на этом этапе не заканчивается.

Необходимо обеспечить соответствие фактически выполняемых работ:

• утвержденному проекту;
• требованиям безопасности;
• проектным решениям;
• техническим условиям;
• требованиям нормативных документов.

Особенно важно контролировать изменения.

Например, замена оборудования или материалов может повлиять на:

• нагрузки;
• электроснабжение;
• вентиляцию;
• пожарную безопасность;
• технологические процессы;
• сметную стоимость.

Поэтому серьезные изменения нельзя рассматривать только как вопрос строительной площадки. Иногда они требуют корректировки проектных решений и дополнительной проверки.

9. Ввод объекта в эксплуатацию

После завершения строительства объект должен быть принят и введен в эксплуатацию.

Новые Правила предусматривают, что приемка и ввод осуществляются заказчиком при полной готовности объекта, в соответствии с утвержденным проектом и при наличии предусмотренных документов, включая декларацию о соответствии и заключения о качестве строительно-монтажных работ, соответствии выполненных работ проекту и требованиям пожарной безопасности.

Важный момент: полная готовность в предусмотренных Правилами случаях включает не только само здание.

Также учитываются:

• подключение к инженерным и коммунальным источникам;
• предусмотренные проектом работы;
• благоустройство;
• озеленение территории.

Поэтому благоустройство нельзя оставлять на самый последний момент, если оно входит в проектные решения и условия готовности объекта.

10. Что изменилось для реконструкции

Реконструкция теперь особенно четко разделяется по характеру изменений.

Если реконструкция связана с изменением:

• несущих конструкций;
• наружных ограждающих конструкций;
• инженерных систем;
• оборудования,

применяется отдельная последовательность:

исходные материалы → проектирование и экспертиза → уведомление о начале СМР → реконструкция → приемка и ввод.

Причем до разработки проектной документации для такой реконструкции заказчик должен обеспечить техническое обследование физического состояния, надежности и устойчивости существующих конструкций.

Это особенно важно для реконструкции действующих предприятий.

Нельзя проектировать новую конфигурацию здания, не понимая фактического состояния существующих конструкций и инженерных систем.

А если реконструкция не затрагивает несущие конструкции?

Здесь процедура значительно проще.

Если реконструкция, перепланировка, переоборудование или перепрофилирование:

• не изменяет несущие конструкции;
• не изменяет наружные ограждающие конструкции;
• не затрагивает инженерные системы и оборудование;
• выполняется в рамках одного функционального назначения,

она может осуществляться на основании технического проекта, выполненного лицензированным специалистом.

В этом случае получение решения МИО, разработка полноценной проектной документации и экспертиза проекта не требуются. При вводе технический проект прилагается к акту приемки объекта собственником самостоятельно.

Но здесь принципиально важно правильно определить характер работ.

Назвать серьезную реконструкцию «перепланировкой» только ради упрощения процедуры недостаточно.

Когда проектирование и экспертиза вообще не требуются?

Правила предусматривают отдельное упрощение для некоторых объектов третьего уровня ответственности и отдельных случаев реконструкции индивидуальных жилых домов.

В частности, строительство объектов третьего уровня ответственности в предусмотренных Правилами случаях может осуществляться по эскизу без разработки полноценного проекта, экспертизы и уведомления о начале СМР.

Для реконструкции индивидуальных жилых домов также предусмотрены специальные условия и ограничения.

Но эти исключения нельзя автоматически применять ко всем небольшим объектам.

Перед началом работ необходимо определить:

уровень ответственности + назначение объекта + характер работ + наличие ограничений по территории.

Что теперь особенно важно заказчику

Главная ошибка — начинать проект с поиска проектировщика, не разобравшись с исходными условиями.

Правильнее двигаться в другой последовательности.

Шаг 1. Земельный участок

Проверить права на землю и градостроительные ограничения.

Шаг 2. Исходные материалы

Получить АПЗ, технические условия и необходимые градостроительные материалы.

Шаг 3. Концепция

Определить функциональную, технологическую и архитектурную концепцию.

Шаг 4. Эскиз

Разработать и согласовать эскизный проект.

Шаг 5. Проектирование

Подготовить ПСД с учетом действующих нормативных требований.

Шаг 6. Экспертиза

Пройти предусмотренную для объекта экспертизу.

Шаг 7. Начало строительства

Выполнить необходимые уведомительные процедуры.

Шаг 8. Строительство

Обеспечить соответствие работ утвержденному проекту.

Шаг 9. Приемка

Подготовить документы и подтвердить готовность объекта.

Шаг 10. Ввод

Оформить ввод объекта в эксплуатацию.

Что это означает для промышленного строительства

Для промышленного предприятия разрешительная процедура должна рассматриваться не отдельно от инженерного проектирования, а как часть общего инвестиционного графика.

Например, строительство завода может зависеть одновременно от:

земельного участка → технологической концепции → мощности инженерных сетей → проектирования → экспертизы → строительства → монтажа оборудования → подключения → ввода.

Если на раннем этапе не проверить наличие электрической мощности или возможности подключения к газу, проект может столкнуться с проблемой уже после завершения значительной части проектирования.

Поэтому промышленное проектирование начинается не с чертежа здания.

Оно начинается с понимания технологии, площадки, инженерной инфраструктуры и нормативных ограничений.

Как цифровизация меняет разрешительные процедуры

Еще одна важная тенденция — переход от отдельных бумажных процедур к цифровому жизненному циклу объекта.

В новых Правилах уже используется уникальный номер объекта строительства — УНОС, который формируется в автоматизированной цифровой системе государственного градостроительного кадастра и предназначен для сбора информации об объекте от получения исходных материалов и разрешительных документов до приемки и ввода в эксплуатацию.

Это показывает направление развития отрасли.

В будущем объект будет существовать в цифровой системе не только как набор документов, но как единый информационный объект на протяжении жизненного цикла.

Для проектных организаций это означает повышение требований к качеству цифровой документации, управлению версиями, BIM и координации данных.

Что нужно сделать заказчику уже сейчас

Перед запуском нового проекта рекомендуется сформировать разрешительный календарь.

В него стоит включить:

1. Земельный участокПроверить права на земельный участок, его целевое назначение и соответствие планируемому объекту.

2. Получение исходных данныхОпределить перечень необходимых исходных материалов: архитектурно-планировочное задание (АПЗ), технические условия (ТУ), градостроительные и иные исходные данные.

3. Инженерные сетиПроверить наличие необходимых инженерных мощностей, точки подключения и технические условия на присоединение к сетям.

4. Эскизный проектУбедиться, что архитектурные и объемно-планировочные решения соответствуют градостроительным требованиям и установленным ограничениям.

5. ПроектированиеОпределить необходимый состав проектно-сметной документации (ПСД), нормативные требования и стандарты, применяемые к объекту.

6. ЭкспертизаЗаранее установить, требуется ли экспертиза проектной документации, какой именно вид экспертизы необходим и на каком этапе ее следует проходить.

7. Начало строительно-монтажных работПроверить выполнение всех предусмотренных законодательством процедур и наличие необходимых уведомлений для начала СМР.

8. СтроительствоКонтролировать соответствие выполняемых работ утвержденным проектным решениям, требованиям нормативных документов и рабочей документации.

9. Приемка объектаПроверить фактическую готовность объекта, устранение замечаний и наличие полного комплекта исполнительной документации.

10. Ввод объекта в эксплуатациюПодготовить необходимый комплект документов и оформить предусмотренные законодательством процедуры, включая акт приемки объекта.

Разрешительный календарь позволяет заранее определить последовательность процедур, ответственных участников и необходимые документы, а также выявить потенциальные точки задержек еще до начала строительства.

STRON Engineering: почему разрешительные процедуры нужно учитывать еще на стадии проектирования

Для сложного объекта разрешительные процедуры нельзя отделять от инженерного проектирования.

В STRON Engineering мы рассматриваем промышленный объект как единую систему, в которой связаны технологические решения, архитектура, конструкции, инженерные сети, инфраструктура и требования нормативной базы.

Это позволяет еще до начала строительства выявлять потенциальные ограничения площадки, инженерной инфраструктуры и проектных решений.

Особенно важно это для промышленных предприятий, где изменение технологического оборудования может повлиять сразу на несколько разделов проекта.

Подробнее о направлении: Промышленное проектирование STRON Engineering

Итог

Новые Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур делают строительный процесс более последовательным и цифровым.

Для заказчика ключевая схема выглядит так:

земельный участок → исходные материалы → эскиз → проектирование → экспертиза → уведомление → строительство → приемка → ввод.

При реконструкции последовательность зависит от того, затрагиваются ли несущие и наружные конструкции, инженерные системы и оборудование.

Главный практический вывод прост:

чем раньше заказчик проверит исходные данные, инженерные мощности, градостроительные ограничения и нормативные требования, тем меньше вероятность дорогостоящих изменений уже на стадии проектирования или строительства.

Сегодня хороший строительный проект — это не только качественная ПСД.

Это заранее выстроенный маршрут от земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию.